דיני הבתים המשותפים הם "דיני שכנים", המשפיעים על כל שדרות הציבור. לקווי המדיניות בתחום זה ולהסדרים הקונקרטיים הנקבעים בדין יש השלכות משמעותיות על איכות החיים של הכלל. הצעת הקודקס החדש, אשר פורסמה לאחרונה כתזכיר חוק לאחר קבלת ההערות להצעת התזכיר, מציעה שינויים חשובים בתחום זה, אשר נשענים בחלקם על חיזוק מסוים של ההיבט הקומונלי בבית המשותף. בהקשר זה בולטת ההצעה לאפשר לבעלי רוב מיוחד בבית המשותף להחליט בדבר ביצוע השבחות, תוך יצירת איזונים ראויים לשם הגנה על המיעוט. דוגמה נוספת לכך היא ריכוך עילת התביעה החריפה הנתונה כיום בסעיף 2 לתקנון המוסכם, באופן שיעצים את הקואופרטיביות הנדרשת בין בעלי הדירות בבית על-מנת לאפשר ביצוע שינויים בדירה המתבקשים לנוכח שינוי הנסיבות. נוסף על כך, הקודקס מאפשר לבעלי הרוב לשלול מבעלי הדירות שהתנגדו להתקנת מעלית את הזכות להשתמש במעלית, תוך שמירת זכותם של האחרונים להצטרף להסדר הקיים בדיעבד. שינוי זה נעשה בשל העובדה שהדין הקיים מעודד את "תופעת הטרמפיסט", ויש בו כדי ליצור תוצאה לא-הוגנת בסוגיה זו, אשר אינה הולמת גישה קואופרטיבית ראויה.

כדרכה גם בנושאים אחרים, בחנה ועדת הקודיפיקציה מחדש כל הוראה בדין הקיים, וכללה הוראות חדשות, אף שבהקשר של דיני הבתים המשותפים היקפה של הרוויזיה מתון. המאמר בוחן את פרטי הרוויזיה בהקשריה השונים. יוצגו עיקרי ההסדרים בקודקס וטעמיהם, על רקע הדין הקיים, ובכלל זה: מושגי-היסוד של הבית המשותף – "בית משותף", "רכוש משותף" ו"דירה"; עקרון הטפלות של הרכוש המשותף; תחולתם של דיני השיתוף הכלליים על הרכוש המשותף; ביצוע שינויים בדירה; דיני הצמדות; מעמד התקנון והשבחת הרכוש המשותף; ועוד.

להורדת המאמר המלא

Condominium Law and the Code: Towards an Expansion of the Communal Dimension

Miguel Deutch

Condominium law, considered a “neighbor law,” affects all sectors of the population. Policies in this arena and the specific arrangements established by law have significant consequences for the quality of life of society as a whole. The new proposed code, recently published as a memorandum of law following review of the draft memorandum, suggests important changes in this field based in part on the enhancement of the communal aspect of the condominium. Notable in this context is the proposal to permit residents of a supermajority in the condominium to vote on building renovations while maintaining a proper balance among residents and protecting the rights of the minority. An illustration of this communal approach is the softening of the impact of the harsh cause of action that currently appears in Article 2 of the agreed bylaws, in a manner that increases the degree of cooperation between the homeowners that is required for making decisions on building renovations necessitated by a change in circumstances. In addition, the code allows the majority to deny the right of use of the elevator to those homeowners who objected to its installation, while preserving the minority’s right to consent to the existing arrangement retroactively. This modification is being made for the reason that the existing law encourages the “free-rider” and may create an unfair advantage which is unfitting in a true cooperative approach.

As in other cases, the codification committee has reexamined all of the provisions of the existing law and included new provisions, although in the context of condominium law the scope of the revision is moderate. This article examines the details of the revision and in its various contexts. The principal stipulations of the code and their justification are presented against the backdrop of the existing law and include the following: basic terminology of condominiums – “condominium,” “common property” and “apartment”; the subsidiarity principle of common property; the application of general laws of common property; apartment renovation; the laws of attachments; the status of the bylaws and renovation of common property, etc.

   The article concludes with the claim that the gradual shift from formalistic and neo-classical approaches towards relational insights in Israeli contract law is evident in the new Code. However, this is mainly due to activist adjudication rather than to a full-fledged theoretical commitment. The immediate significance of this would be the continuing central role of the courts in developing contract law – even on the doctrinal level – that many hoped the Code would reduce.