דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין | אבי וינרוט (כרך כב)

המאמר עוסק במשמעותו של סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, שלפיו מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אם לא נחתמה הזמנה בכתב. אף שהנושא הוסדר בתקנות, נותר כר נרחב לפרשנות, ונשאלת השאלה: מהו כתב? האם מסרון, למשל, עומד בדרישה זו? כמו כן, האם ניתן לוותר על דרישת הכתב כאשר אין ספק שהמתווך היה הגורם היעיל בעסקה ואף גובשה עימו הסכמה בעל פה לשלם את דמי התיווך, המופרת באופן העולה כדי חוסר תום לב?

בכל הנוגע בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קיימת פסיקה ענפה שלפיה דרישה זו רוככה ריכוך אחר ריכוך, עד שנפסק כי תוכר עסקה במקרקעין אף בהעדר מוחלט של כתב אם "זעקת ההגינות" מחייבת זאת. האם כך יעלה גם בגורלו של סעיף 9 לחוק המתווכים? בסוגיה זו שוררים חילוקי דעות עזים בפסיקה, ובבית המשפט העליון טרם נקבעה הלכה בעניין. הפסיקה אימצה גישה של "ריכוך חלקי", המאפשרת השלמת פרטים חסרים. אולם הפסיקה לא חצתה את המשוכה של אכיפת ההסכם אף בהעדר מוחלט של כתב. המאמר מבקר גישה זו, וסבור כי היא שגויה בשני היבטיה כאחד.

המאמר מראה כי חוק המתווכים הוא חוק צרכני, וכי דרישת הכתב לא נועדה לוודא גמירת דעת ורצינות, ואינה מופנית כלפי שני הצדדים, אלא מטילה חובה על המתווך בלבד לנהוג במקצועיות ולהשכין ודאות ביחסיו עם הלקוח על ידי עריכת מסמך שבו ימלא המתווך פרטים שנקבעו בתקנות. על כן, גם כאשר אין ספק בדבר גמירת הדעת של הצדדים אין לוותר על דרישת הכתב, ואין לבצע ריכוך חלקי על דרך הרגיל. לעומת זאת, גישת המאמר היא כי באותם מקרים נדירים וחמורים העולים כדי תרמית והשמעת "זעקת הגינות", כאשר המתווך עשה את המוטל עליו אלא שהלקוח רימה אותו, ומחדלו של המתווך לא נגרם אלא בעטיו של הלקוח, זעקה זו תישמע גם תישמע. במקרים מיוחדים ונדירים אלה יהיה אפשר לוותר על פרטים חסרים במסמך ההזמנה, ואף לוותר על דרישה זו כליל ("ריכוך מלא"). אבן הבוחן לריכוכה של דרישת הכתב אינה נוגעת אפוא במידת הריכוך, אלא בחומרת התרמית. בסוף המאמר התֵזה המוצעת אף מודגמת במישור המעשי על ידי התייחסות למקרים שנדונו בשלושה פסקי דין.

להורדת המאמר המלא.

אודות אתר משפט ועסקים

משפט ועסקים כתב-העת של בית-הספר רדזינר למשפטים במרכז הבינתחומי הרצליה
פוסט זה פורסם בקטגוריה וינרוט אבי, וינרוט אברהם, כרך כב, מהדורת הדפוס, עם התגים , , , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s